Puntos clave
- Primero el papeleo, porque es lo que puede frenar el negocio después.
- En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; en el conjunto de Antioquia, desde unos $980 millones con un típico cercano a los $2.800 millones.
- La casa se publica con escritura de medidas reales, fotos de todos los espacios y los datos que un comprador pregunta igual: área, estrato, servicios, estado del techo, años de construida.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
El procedimiento para vender una casa tiene seis etapas en orden: reunir papeles, fijar precio, publicar, atender ofertas, firmar promesa y escriturar. Desde que se acuerda el negocio hasta la firma pasan normalmente entre 30 y 45 días.
¿Qué se hace primero, antes de publicar?
Primero el papeleo, porque es lo que puede frenar el negocio después.
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Ahí aparece quién figura como propietario inscrito y si hay hipotecas, embargos o afectaciones. Pídalo usted mismo antes que el comprador, para saber qué va a leer él.
- Escritura pública de adquisición. La que le dio la propiedad a usted.
- Paz y salvo de predial y, si aplica, de valorización. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Paz y salvo de administración, si la casa está en unidad cerrada o parcelación.
- Cédulas de los propietarios y registro civil de matrimonio si hay sociedad conyugal, porque la firma del cónyuge se necesita.
- Certificado de uso del suelo si la casa es campestre o está en zona rural. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y eso cambia a quién le sirve.
Si hay hipoteca vigente, hable con el banco desde ya: el levantamiento tiene su propio trámite y se coordina en la misma notaría el día de la firma.
¿Cómo se pone el precio?
Compare con lo que se está pidiendo hoy por inmuebles del mismo tipo, en el mismo municipio y con área parecida. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; en el conjunto de Antioquia, desde unos $980 millones con un típico cercano a los $2.800 millones. Esa diferencia explica por qué no sirve comparar con Medellín ni con el municipio vecino sin mirar la zona concreta.
Tres datos cambian el precio más que cualquier otra cosa: área construida, área de lote y el acceso (vía pavimentada o destapada, y cuántos km hasta el casco urbano). Téngalos medidos y escritos antes de hablar de cifras.
Puede revisar qué se está publicando en su municipio y comparar entre ciudades para ubicarse.
¿Cómo se publica y se atienden los interesados?
La casa se publica con escritura de medidas reales, fotos de todos los espacios y los datos que un comprador pregunta igual: área, estrato, servicios, estado del techo, años de construida. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo, y la solicitud de información le llega directo al responsable de esa propiedad. Como los profesionales comparten inventario entre sí, una misma casa puede aparecer en varios portales: es la misma publicación, no competencia entre vendedores.
Al recibir ofertas, pida siempre cómo se va a pagar: recursos propios, crédito hipotecario aprobado o subrogación. Un comprador con crédito apenas en estudio puede añadir semanas al calendario.
¿Qué pasa entre la promesa y la escritura?
La promesa de compraventa fija precio, forma de pago, fecha de escrituración, notaría, fecha de entrega y la multa por incumplimiento. Con ella firmada, el comprador o su banco hace el estudio de títulos sobre los documentos que usted ya reunió.
Después viene la notaría. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Lo habitual es que notaría se divida entre las partes y que registro y beneficencia los asuma el comprador, pero eso se pacta por escrito en la promesa, no de palabra.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo la propiedad dos años o más. Calcúlela antes de firmar, no en abril del año siguiente.
Firmada la escritura, se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos. La venta queda perfeccionada con ese registro, no con la firma. Pida el certificado de tradición nuevo para confirmar que el comprador ya figura inscrito, y haga acta de entrega con lecturas de contadores y paz y salvos de servicios.
Si prefiere no manejar visitas ni negociación directa, el directorio de inmobiliarias reúne fichas de profesionales por municipio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se demora vender una casa?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. A eso se suma el tiempo de exposición en el mercado, que depende del precio y del tipo de inmueble, y semanas adicionales si el comprador aún no tiene el crédito aprobado.
¿Qué impuesto paga el vendedor de una casa?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento sobre la utilidad cuando se tuvo el inmueble dos años o más. Además, el vendedor debe estar al día en predial, cuyo rango va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Cuánto cuestan los gastos de notaría y registro?
Rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. Suelen estar a cargo del comprador, salvo la notaría, que se reparte. Lo que se pacte debe quedar escrito en la promesa.
¿Puedo vender si la casa todavía tiene hipoteca?
Sí. El banco emite el saldo y la carta de levantamiento, y la cancelación de la hipoteca se firma en la misma notaría el día de la escritura, con parte del pago del comprador. El certificado de tradición y libertad muestra si la hipoteca sigue vigente.
¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender?
Si el inmueble hace parte de la sociedad conyugal o tiene afectación a vivienda familiar, sí se requiere su comparecencia. Revise el certificado de tradición y libertad: las afectaciones quedan anotadas ahí junto con hipotecas y embargos.
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