¿Cuando una casa es patrimonio familiar se puede vender?

Sí, una casa que es patrimonio familiar se puede vender, pero no se puede vender sola: primero hay que levantar la figura, y eso requiere autorización judicial cuando hay hijos menores de edad, o el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros cuando no los hay. Mientras el patrimonio de familia siga inscrito en el folio, la escritura no pasa.**

El patrimonio de familia inembargable es una figura que se constituye sobre la vivienda para protegerla de los acreedores. Queda anotada en el certificado de tradición y libertad del inmueble, en la columna de gravámenes y limitaciones al dominio. Eso significa que cualquier comprador, cualquier banco y cualquier notario la va a ver el primer día que mire el folio.

Cómo sé si mi casa tiene patrimonio de familia

Se pide el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ese documento muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones, y ahí aparece la anotación de constitución de patrimonio de familia con su fecha y el número de la escritura o de la resolución que lo creó.

Vale la pena revisarlo antes de poner la casa en venta, no cuando ya hay un comprador con promesa firmada. Muchas viviendas de interés social y muchos predios adjudicados por entidades públicas traen el patrimonio de familia constituido de oficio, sin que el propietario lo haya pedido ni recuerde haberlo firmado.

Ojo con no confundirla con la afectación a vivienda familiar: son dos figuras distintas, con trámites de levantamiento distintos, y una casa puede tener las dos al tiempo. En el folio aparecen como anotaciones separadas.

Qué se necesita para levantar el patrimonio de familia

El camino depende de si hay beneficiarios menores de edad:

Si hay hijos menores beneficiarios. Se requiere autorización de un juez de familia. Se presenta una demanda o solicitud de levantamiento explicando el motivo (por ejemplo, que se va a vender para comprar otra vivienda, o que el inmueble ya no sirve a la familia), con el certificado de tradición, los registros civiles de los menores y la prueba del destino del dinero. El juez decide si el levantamiento conviene a los menores. Este es el trámite que más demora y el que más negocios retrasa.

Si no hay menores beneficiarios. El levantamiento se puede hacer por escritura pública en notaría, con el consentimiento de los cónyuges o compañeros permanentes y de los beneficiarios mayores de edad. Es un trámite notarial corriente, bastante más rápido.

En los dos casos, el paso final es el mismo: la escritura o la providencia se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la anotación desaparezca del folio. Hasta que no se registre, el patrimonio sigue vivo jurídicamente, aunque el juez ya haya fallado.

Se puede vender primero y levantar después

Se puede negociar, no se puede escriturar. En la práctica, lo que se hace es firmar la promesa de compraventa dejando el levantamiento del patrimonio de familia como condición expresa para la firma de la escritura, con un plazo realista y con una cláusula que diga qué pasa si el juez no autoriza (devolución de arras sin penalidad, normalmente, porque no es incumplimiento sino hecho ajeno a la voluntad).

Dos advertencias prácticas. La primera: el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y un trámite judicial de levantamiento no cabe en esa ventana. Si hay menores, pida el plazo antes de firmar la promesa, no después. La segunda: si el comprador va con crédito hipotecario, el banco no desembolsa contra un folio con patrimonio de familia vigente, porque la hipoteca no podría constituirse en primer grado y libre de limitaciones.

Qué le cuesta esto al vendedor

Los costos del levantamiento son aparte de los gastos normales de la venta: honorarios del abogado que lleva el proceso judicial o que redacta la escritura, derechos notariales y de registro de la escritura de cancelación.

Lo que no cambia es el resto de la cuenta. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado, y del lado del vendedor la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. El patrimonio de familia no modifica esos porcentajes: solo agrega un requisito previo y un tiempo de espera.

Si usted está vendiendo en Guatapé, El Peñol o cualquier municipio del Oriente, lo sensato es pedir el certificado de tradición y pasárselo al asesor inmobiliario antes de fijar precio y plazo. Un folio limpio se escritura en semanas; uno con patrimonio de familia y menores beneficiarios se planea en meses.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.