¿Se puede vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?

Sí, se puede vender, pero primero hay que levantar la afectación a vivienda familiar. No es un embargo ni una prohibición de venta: es una protección inscrita en el folio de matrícula que exige el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros permanentes para disponer del inmueble. Sin ese levantamiento, la Notaría no autoriza la escritura y el Registro no la inscribe.

Qué es exactamente la afectación a vivienda familiar

Es una anotación que se inscribe en el certificado de tradición y libertad sobre el inmueble destinado a la vivienda de la familia. Mientras está vigente, el bien no se puede vender, hipotecar ni donar sin que ambos comparezcan, y queda protegido frente a acreedores posteriores a la inscripción.

Aplica cuando el inmueble es de uno solo de los cónyuges o compañeros, está destinado a habitación de la familia y no tiene gravámenes distintos a hipoteca para su adquisición. Si el inmueble lo compraron los dos y figura a nombre de ambos, muchas veces no hay afectación inscrita porque la protección opera de otra forma: igual hay que revisar el folio.

Lo primero, siempre: pedir el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ahí aparece el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Si no aparece la anotación, no hay afectación que levantar, por más que la pareja viva ahí.

Cómo se levanta antes de vender

Hay dos caminos, y la diferencia entre ellos son semanas de calendario.

Por acuerdo, en notaría. Es el camino normal cuando la pareja está de acuerdo en vender. Ambos comparecen ante notario y otorgan escritura pública de levantamiento de la afectación. En la práctica suele hacerse en el mismo acto o inmediatamente antes de la escritura de compraventa, con el mismo notario, y se registra junto con ella. Se necesitan las cédulas de ambos, el registro civil de matrimonio o la prueba de la unión marital, y el certificado de tradición vigente.

Por vía judicial. Procede cuando uno de los dos no quiere o no puede comparecer: desaparición, negativa injustificada, incapacidad. Aquí se pide al juez de familia que autorice el levantamiento o supla el consentimiento. Es el escenario largo y el que daña cronogramas de venta, porque depende del despacho judicial y no de ustedes.

Casos particulares que conviene aclarar con abogado antes de ofrecer el inmueble: divorcio en trámite, liquidación de sociedad conyugal pendiente, fallecimiento de uno de los dos (ahí entra la sucesión) o hijos menores que habitan la vivienda, porque esto último endurece el criterio del juez cuando toca ir a vía judicial.

Qué le pasa a la venta mientras tanto

El comprador serio y su abogado van a leer el certificado de tradición antes de firmar promesa. Si ven la afectación, van a condicionar el negocio a que se levante. Eso no es desconfianza, es lo correcto.

La forma limpia de manejarlo es dejarlo escrito en la promesa de compraventa: el vendedor se obliga a levantar la afectación a vivienda familiar a más tardar en la fecha de escrituración, y el levantamiento se otorga y registra junto con la compraventa. Así nadie paga antes de tiempo y nadie firma a ciegas.

Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si el levantamiento es de los que se hacen por notaría con ambos de acuerdo, cabe dentro de ese plazo sin problema. Si hay que ir a juez, el plazo deja de ser suyo y conviene no comprometer fechas en la promesa.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. El levantamiento genera sus propios derechos notariales y de registro, que normalmente asume el vendedor por ser una obligación suya. Por el lado tributario, la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y eso no cambia por la afectación.

Lo que debe hacer esta semana

1. Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y lea las anotaciones completas, no solo la última.
2. Si aparece la afectación, confirme si ambos titulares están disponibles y de acuerdo.
3. Lleve el certificado, las cédulas y el registro civil de matrimonio o la prueba de la unión marital a la notaría donde piensa escriturar y pregunte por el levantamiento en el mismo acto.
4. No firme promesa con fecha de escrituración antes de saber cuál de los dos caminos le toca.
5. Si el camino es judicial, consulte abogado de familia antes de publicar el inmueble.

Vender con la afectación resuelta desde el principio evita la peor escena posible: un comprador decidido, un crédito aprobado y una escritura que la notaría no puede autorizar.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.