Puntos clave
- En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; una finca parte de unos $550 millones con un típico cercano a $1.475 millones.
- Sin esto el asesor puede publicar, pero no cerrar.
- El profesional arma la ficha y la publica en la red de colaboración, donde cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje y no un particular anónimo.
- Pacta un reporte con fecha fija, semanal o cada quince días, con cuántas solicitudes llegaron, cuántas visitas se hicieron, qué dijeron quienes visitaron (si tres mencionan lo mismo, el problema no es el comprador) y qué se hará distinto si no hubo movimiento.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días: estudio de títulos del abogado del comprador, avalúo del banco si hay crédito, minuta, escritura y registro.
Cuando vendes con una inmobiliaria, el asesor hace tres cosas: verifica que el inmueble sea vendible en papeles, le pone precio con referencias de la zona y lo publica en la red para que otros profesionales lo muestren. A ti te pide escritura, certificado de tradición y libertad, predial y paz y salvo de administración. El cierre toma entre 30 y 45 días.
Qué hace el profesional antes de publicar
Primero el papel. El asesor pide la matrícula inmobiliaria y solicita el certificado de tradición y libertad, que muestra el propietario inscrito y si hay hipotecas, embargos o afectaciones. Una hipoteca vigente o una sucesión sin liquidar se resuelve antes de salir al mercado, no cuando ya hay un comprador con la plata lista.
Después el precio. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; una finca parte de unos $550 millones con un típico cercano a $1.475 millones. En Antioquia los valores típicos son $2.993 millones para casa campestre y $1.895 millones para finca. Un asesor serio te explica dónde cae tu inmueble con argumentos de área, acceso, vista y estado, no con lo que pidió el vecino.
En predios rurales y lotes se revisa además el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial: define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y no se venden al mismo comprador ni al mismo precio.
Qué te va a pedir y para qué sirve cada documento
- Escritura pública, para confirmar cómo adquiriste.
- Certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria: lo leerán todo comprador y todo banco.
- Recibo y paz y salvo del predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; un atraso frena el registro.
- Paz y salvo de administración, si hay unidad o parcelación con cuota.
- Cédula de los propietarios y poder autenticado si alguno no puede firmar.
- Según el caso: certificado de defunción y sucesión si hay herederos, autorización del juez si el inmueble es de un menor, acta de matrimonio o declaración de unión marital.
- Llaves y disponibilidad real para visitas: suena menor y es lo que más demora ventas.
Sin esto el asesor puede publicar, pero no cerrar. Reúnelo en la primera semana.
Cómo se publica y por qué aparece en varios portales
El profesional arma la ficha y la publica en la red de colaboración, donde cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje y no un particular anónimo. Los profesionales comparten inventario, por eso tu casa puede verse en varios portales, siempre con un responsable: el asesor con quien firmaste. Cuando alguien pide información en la ficha, la solicitud le llega a él, que contacta al interesado y te reporta.
Pide ver tu ficha publicada el mismo día y revisa área, estrato, linderos y lo incluido (muebles, lancha, muelle, derechos de agua). Un dato errado atrae visitas de gente que no va a comprar.
Cómo saber que el proceso avanza
Pacta un reporte con fecha fija, semanal o cada quince días, con cuántas solicitudes llegaron, cuántas visitas se hicieron, qué dijeron quienes visitaron (si tres mencionan lo mismo, el problema no es el comprador) y qué se hará distinto si no hubo movimiento. Si pasan treinta días sin una visita, casi siempre es precio o ficha.
Qué pasa cuando aparece una oferta
El asesor te presenta la oferta completa: precio, forma de pago, crédito o leasing, fechas y lo que el comprador pide incluido. Él negocia, pero decides tú. Aceptada, se firma promesa ante notario y el comprador suele dar un anticipo. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días: estudio de títulos del abogado del comprador, avalúo del banco si hay crédito, minuta, escritura y registro. Solo cuando sale el certificado con el nuevo propietario inscrito la venta está completa.
Cuánto cuesta vender y qué le toca a cada parte
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios de su abogado. Los gastos notariales normalmente se reparten por mitades, pero se acuerda y queda escrito en la promesa.
Del lado del vendedor pesa el impuesto: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, sobre la diferencia entre precio de venta y costo fiscal. Revísalo con tu contador antes de firmar promesa, no en abril del año siguiente. Los honorarios de la inmobiliaria se acuerdan por escrito al inicio, con la duración del encargo y si es exclusivo; un acuerdo verbal es la fuente número uno de discusiones.
Señales de que estás bien acompañado
- Te pidió los papeles antes de hablar de precio.
- Te mostró valores de referencia de la zona y dónde cae tu inmueble.
- Revisó el uso del suelo si tu predio es rural o lote.
- Te entregó la ficha para aprobarla.
- Reporta en fechas pactadas, incluso sin noticias.
- Te explicó quién paga qué antes de la promesa.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para poner mi casa en venta con una inmobiliaria?
Escritura pública, certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula inmobiliaria), recibo y paz y salvo del predial, paz y salvo de administración si aplica, y cédula de los propietarios. Con herederos, menores o poderes, se suman documentos de ese caso.
¿Cuánto tiempo toma cerrar la venta una vez que acepto una oferta?
Entre 30 y 45 días normalmente: promesa de compraventa, estudio de títulos del comprador, avalúo del banco si hay crédito, escritura y registro. La venta queda completa cuando el certificado de tradición muestra al nuevo propietario inscrito.
¿Cuánto tengo que pagar de impuestos al vender mi casa?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, sobre la diferencia entre precio de venta y costo fiscal. Revísalo con tu contador antes de firmar la promesa: hay deducciones que dependen de cómo adquiriste el inmueble.
¿Qué hago si pasan semanas y nadie visita mi casa?
Pide el reporte con cifras: solicitudes recibidas, visitas hechas y qué dijeron quienes visitaron. Si pasan treinta días sin una visita, casi siempre es precio o ficha. Esa conversación se tiene a los treinta días, no a los seis meses.
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