Puntos clave
- La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
- Los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
- El inmueble se entrega libre de deudas.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Al vender un inmueble el vendedor paga, principalmente, la ganancia ocasional del 15 por ciento cuando tuvo la propiedad dos años o más, el 1 por ciento de beneficencia que suele asumirse a medias con el comprador, el predial y la administración al día, la cancelación de la hipoteca si existe, y la comisión del asesor inmobiliario.
Conviene separar tres cosas: los impuestos que te cobra el Estado por la utilidad, los gastos de la escritura que se reparten entre las partes, y las deudas del inmueble que nadie recibe pendientes. Vamos una por una.
El impuesto por vender: ganancia ocasional del 15 por ciento
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. No se paga sobre el precio de venta, sino sobre la utilidad: el precio menos el costo fiscal del bien (lo que pagaste por él, más mejoras soportadas con facturas y otros conceptos que la ley permite sumar).
Dos consecuencias prácticas:
- Si vendes al mismo valor de tu costo fiscal, no hay utilidad y no hay impuesto que liquidar.
- Si tuviste el inmueble menos de dos años, la utilidad no entra como ganancia ocasional sino como renta ordinaria, y la tarifa cambia. Este es el punto que más sorprende a quien compró hace año y medio y revende.
El valor declarado en la escritura es el que queda en firme ante la DIAN. Escriturar por debajo del precio real para “ahorrar” impuesto deja al vendedor expuesto y al comprador con un costo fiscal bajo que le pasará factura cuando él venda. No lo hagas.
Qué se reparte en la notaría y qué le toca a cada quien
Los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. La costumbre en Antioquia es así:
- Notaría (0,27 por ciento): se divide por mitades entre comprador y vendedor.
- Beneficencia (1 por ciento): también suele pactarse mitad y mitad, aunque en muchos negocios lo asume el comprador. Es negociable y debe quedar escrito en la promesa.
- Registro (0,67 por ciento): lo paga el comprador, porque es él quien inscribe su derecho.
- Retención en la fuente: la notaría la practica en el momento de la escritura y se descuenta del pago que recibe el vendedor. Es un anticipo del impuesto, no un costo adicional.
Todo esto se define en la promesa de compraventa, no el día de la firma. Si la promesa dice “gastos por partes iguales” sin detallar, habrá discusión en la notaría.
Deudas, paz y salvos y comisión
El inmueble se entrega libre de deudas. Antes de escriturar, el vendedor debe tener:
- Predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la notaría exige el paz y salvo del año en curso.
- Valorización, si el municipio la cobró sobre el predio.
- Administración al día, en propiedad horizontal, con certificado del administrador. En parcelaciones y condominios de Guatapé y El Peñol esto incluye cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea.
- Servicios públicos sin saldos pendientes.
- Cancelación de hipoteca, si hay. El banco emite la carta de cancelación y esa escritura también tiene costo. Si se paga con el dinero de la venta, se coordina el desembolso directo al banco el día del cierre.
A eso se suma la comisión del asesor inmobiliario, que paga el vendedor y se pacta como porcentaje del precio de venta en el contrato de corretaje. Pídela por escrito antes de publicar, con el porcentaje, lo que incluye y cuándo se causa.
Un gasto menor pero real: el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si aparece un embargo o una afectación que no esperabas, levantarla toma tiempo y el cierre se corre.
¿Cuánto tiempo pasa entre acordar el negocio y recibir la plata?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el plazo que necesitas para reunir paz y salvos, cancelar hipoteca si aplica, y que el comprador tramite crédito si lo usa.
Haz la cuenta antes de aceptar una oferta: al precio réstale la comisión, tu parte de notaría y beneficencia, la retención y el saldo de la hipoteca. Lo que queda es lo que efectivamente recibes, y en inmuebles de la zona la diferencia puede ser de decenas de millones frente al número que aparece en el aviso.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor paga notaría y registro?
La notaría (0,27 por ciento del precio) se divide por mitades entre comprador y vendedor. El registro (0,67 por ciento) lo paga el comprador. La beneficencia (1 por ciento) se negocia: a veces mitad y mitad, a veces la asume el comprador. Debe quedar escrito en la promesa.
¿Cuándo no se paga ganancia ocasional al vender?
Cuando no hay utilidad, es decir, cuando el precio de venta no supera el costo fiscal del inmueble. Si hubo utilidad y tuviste la propiedad dos años o más, se liquida al 15 por ciento sobre esa utilidad, no sobre el precio total.
¿Qué pasa si vendí antes de dos años?
La utilidad no se trata como ganancia ocasional al 15 por ciento, sino como renta ordinaria, con la tarifa que corresponda a tu declaración. Es el error más común de quien compra y revende rápido.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria?
La paga el vendedor. Se pacta como porcentaje del precio de venta en el contrato de corretaje, antes de publicar el inmueble. Pide por escrito el porcentaje, qué incluye y en qué momento se causa.
¿Cuánto tarda el cierre después de aceptar una oferta?
Entre 30 y 45 días normalmente. Ese tiempo cubre la promesa, los paz y salvos de predial y administración, la cancelación de hipoteca si existe, el crédito del comprador y la firma en notaría.
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