¿Qué documentos necesito para comprar apartamento?

Para comprar apartamento necesitas dos carpetas: la tuya (cédula, certificación de ingresos y, si vas con crédito, los papeles que pide el banco) y la del apartamento (certificado de tradición y libertad, escritura anterior, paz y salvo de predial, paz y salvo de administración y reglamento de propiedad horizontal). Con eso se firma escritura.

¿Qué papeles pones tú, el comprador?

Si pagas de contado, la lista es corta:

• Cédula de ciudadanía vigente, original y copia. Si eres extranjero, cédula de extranjería o pasaporte vigente.
• Certificado de estado civil o registro civil de matrimonio cuando aplique. La notaría lo pide para dejar claro si el bien entra a sociedad conyugal.
• Declaración de origen de fondos, un formato que firmas en la notaría o ante el banco explicando de dónde sale la plata.
• RUT, si estás obligado a declarar renta o si compras a nombre de una empresa.
• Si compras a través de sociedad: certificado de existencia y representación legal con menos de 30 días de expedido y el documento del representante.

Si vas con crédito hipotecario o leasing, el banco agrega: certificación laboral reciente, últimos desprendibles de nómina o extractos bancarios, declaración de renta del último año y, si eres independiente, estados financieros firmados por contador. El estudio de crédito corre en paralelo al estudio de títulos, no después.

¿Qué papeles debe entregar el vendedor del apartamento?

Esta es la carpeta que realmente define si el negocio avanza o se cae:

• Certificado de tradición y libertad, pedido con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídelo con fecha reciente y vuelve a pedirlo el día antes de firmar.
• Escritura pública de adquisición anterior, la que le dio el inmueble al vendedor. Sirve para comparar linderos, área y modo de adquisición con lo que dice el certificado.
• Paz y salvo de impuesto predial del año en curso, con el avalúo catastral visible. Ese avalúo es la base del predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio.
• Paz y salvo de administración, firmado por el administrador del conjunto. Las deudas de administración se quedan pegadas al inmueble, no a la persona que se va.
• Reglamento de propiedad horizontal y las actas recientes de asamblea. Ahí ves cuotas extraordinarias aprobadas, obras pendientes y si el parqueadero y el depósito son privados o de uso exclusivo.
• Certificado catastral o boletín de nomenclatura, cuando la notaría lo exige para confirmar dirección y área.
• Cédula del vendedor y su cónyuge, más el certificado de estado civil. Si el apartamento es un bien de la sociedad conyugal o tiene afectación a vivienda familiar, firman los dos.
• Paz y salvo de servicios públicos, especialmente si hay contadores compartidos.

Cuando el apartamento es de obra nueva, cambia: en vez de escritura anterior pides la licencia de construcción, el certificado de tradición del lote matriz, el reglamento de propiedad horizontal ya registrado y la póliza de estabilidad de la obra.

¿En qué orden se piden y cuánto se demora?

1. Antes de la promesa: certificado de tradición y libertad, escritura anterior, predial y paz y salvo de administración. Si algo de esto no aparece, no firmes promesa.
2. Promesa de compraventa: se firma con los documentos de ambas partes ya revisados por abogado, con fecha de escrituración, forma de pago y arras definidas.
3. Estudio de títulos y crédito: el abogado revisa la cadena de propiedad y el banco aprueba. Es la etapa que más se alarga.
4. Minuta y firma en notaría: la notaría arma la escritura con todos los papeles anteriores.
5. Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: hasta que no se registre, el apartamento no es tuyo. Al final pides un certificado de tradición nuevo donde aparezcas inscrito.

El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Presupuesta además cerca del 2 por ciento del precio en gastos de cierre a cargo del comprador: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.

Para dimensionar la compra: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones. En Antioquia, desde unos $310 millones con un valor típico cercano a los $640 millones.

¿Qué pasa si falta un documento?

Depende de cuál. La falta de un paz y salvo de administración se resuelve en días. Una hipoteca vigente en el certificado de tradición se cancela con la carta de saldo del banco y la escritura de cancelación, y eso se coordina el mismo día de la firma. Pero un embargo inscrito, una sucesión sin liquidar o una diferencia de área entre la escritura y el certificado sí frenan el negocio hasta que se corrijan.

En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo, y es ese profesional quien reúne la carpeta del vendedor y te la pone sobre la mesa antes de la promesa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.