¿Se puede vender una casa sin sucesión?

No, no se puede vender una casa sin sucesión si el propietario inscrito falleció. Primero hay que adjudicar el inmueble a los herederos y registrar esa adjudicación en el folio de matrícula. Solo entonces quien figura como dueño puede firmar la escritura de venta.

La razón es sencilla: la notaría y la Oficina de Registro verifican quién es el propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad. Si ahí aparece una persona fallecida, nadie más tiene facultad legal para transferir el dominio. Ni el cónyuge sobreviviente, ni el hijo que vive en la casa, ni quien pagó el predial durante años.

¿Entonces qué se puede hacer antes de la sucesión?

Se puede negociar, pero no escriturar. En la práctica hay tres caminos que sí funcionan:

1. Firmar una promesa de compraventa condicionada a que se termine la sucesión y se registre la adjudicación. Se pacta un plazo realista y se define qué pasa con el dinero si el trámite se demora o se traba.
2. Hacer la sucesión y la venta el mismo día en la notaría. Es lo más usado cuando hay acuerdo entre herederos: se protocoliza la sucesión y, acto seguido, se firma la escritura de compraventa. El comprador llega con el dinero ese día.
3. Vender derechos herenciales. Un heredero puede ceder su cuota en la herencia antes de que se adjudique. Es legal, pero el comprador no recibe la casa: recibe una posición dentro de la sucesión. Casi ningún comprador de vivienda acepta esto, y los bancos no financian así.

Lo que no sirve: una carta firmada entre herederos, un poder otorgado por el fallecido (se extingue con la muerte), o una promesa verbal.

Sucesión en notaría o en juzgado

La sucesión notarial procede cuando todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y actúan con abogado. Es el camino más rápido. Se presenta la solicitud con el registro civil de defunción, los registros civiles que prueban el parentesco, el certificado de tradición y libertad del inmueble, el avalúo catastral y el inventario de bienes y deudas. La notaría publica un edicto y, si nadie se opone, se otorga la escritura de partición y adjudicación.

La sucesión judicial se vuelve obligatoria cuando hay un heredero menor de edad o con discapacidad, cuando hay desacuerdo sobre cómo repartir, cuando alguien impugna el testamento o cuando no se logra ubicar a todos los herederos. Toma considerablemente más tiempo y lo define el despacho.

En ambos casos el paso final es el mismo y es el que importa para vender: registrar la escritura de adjudicación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para que el folio quede a nombre de los herederos.

Qué revisar antes de prometer la venta

Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ahí verá el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Si el titular es la persona fallecida, ya sabe que hay sucesión pendiente.

Revise también:

• Quiénes son todos los herederos. Hijos de otra relación, un cónyuge no divorciado, un compañero permanente con unión marital declarada. Si falta uno, la venta se cae o queda viciada.
• Si hay sociedad conyugal sin liquidar. Es frecuente que el inmueble se haya comprado en matrimonio y la mitad corresponda al cónyuge sobreviviente. Eso se liquida dentro de la misma sucesión.
• Deudas asociadas al inmueble: predial atrasado, valorización, cuotas de administración, servicios. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y se acumula.
• Si hay testamento, porque cambia la forma de repartir, no la obligación de hacer el proceso.

Cómo se cuadran los tiempos con el comprador

Una compraventa normal se cierra entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Una venta con sucesión de por medio no se rige por ese reloj: el plazo lo marca el trámite sucesoral, no el comprador.

Por eso la promesa debe decir con precisión: fecha límite para registrar la adjudicación, qué pasa si se vence (prórroga automática, devolución del anticipo, cláusula penal), y quién asume qué gastos. Conviene dejar el anticipo en una fiducia o en depósito notarial, no en la cuenta de un heredero.

Del lado del comprador, los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado. Los costos de la sucesión son aparte y los asumen los herederos, salvo pacto distinto.

Del lado vendedor, una vez adjudicado y vendido el inmueble, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más.

Si va a poner la casa en el mercado mientras avanza la sucesión, dígalo desde la publicación. Un asesor inmobiliario que conoce el caso filtra compradores que sí pueden esperar, y evita promesas que nadie puede cumplir.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.