Requisitos para arrendar a persona natural: qué pide y qué pedir

Para arrendar a persona natural (un propietario que arrienda sin inmobiliaria) se pide lo de siempre: cédula, certificado laboral o de ingresos, extractos bancarios y declaración de renta si aplica. La diferencia es que el respaldo, la garantía y el contrato quedan en manos del dueño, no de una empresa.

¿Qué significa “arrendar a persona natural”?

Que su contraparte es un ser humano con cédula, dueño del inmueble. Hay dos escenarios que la gente mezcla:

• Sin intermediario. El dueño publica, muestra, estudia los documentos, firma y recibe el canon.
• Representada por una inmobiliaria o asesor. El propietario sigue siendo persona natural, pero quien administra, estudia y responde por el contrato es un profesional.

El segundo es el más común en el Oriente antioqueño. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo, y su solicitud en la ficha le llega al profesional responsable de esa propiedad.

¿Qué documentos pide un propietario persona natural?

El propietario quiere saber si usted puede pagar y es quien dice ser.

• Empleado: cédula ampliada al 150 por ciento, certificado laboral reciente con cargo, contrato, salario y antigüedad, desprendibles de nómina y extractos bancarios.
• Independiente: cédula, RUT, extractos de la cuenta por donde le entra la plata, declaración de renta si declara y certificación de ingresos de un contador con tarjeta profesional.
• Pensionado: cédula, resolución o colilla de la pensión y extractos.

Del lado del propietario, usted también debe pedir:

• Cédula del propietario.
• Certificado de tradición y libertad, solicitado con la matrícula inmobiliaria: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el nombre de la cédula no coincide, pare ahí.
• Paz y salvo de administración, si hay propiedad horizontal.
• Recibos recientes de servicios públicos y de predial.

Es lo que la gente olvida: el arrendatario entrega su vida documentada y no verifica si quien le muestra el apartamento es el dueño.

¿Qué cambia cuando no hay inmobiliaria de por medio?

• La garantía. El particular suele exigir codeudor con finca raíz, a veces dos, con sus certificados de tradición. Una inmobiliaria trabaja con póliza o afianzadora.
• El estudio. Con inmobiliaria es un proceso formal con respuesta en días. Con particular puede ser una llamada al jefe, o no existir, y entonces compensa con garantías más duras.
• El contrato. Uno redactado por el dueño puede traer cláusulas insostenibles: prohibición absoluta de visitas, incrementos por encima de la ley, retención del depósito como regla. Léalo completo.
• Los reclamos. Si se daña el calentador y el dueño vive en Medellín o en Miami, la reparación depende de su disponibilidad.

¿Es más barato arrendar directo con el dueño?

A veces en el papel, porque no hay cuota de administración del contrato ni póliza. Pero el ahorro se lo come un depósito alto, varios meses por anticipado o conseguir codeudores. Los propietarios más serios, aunque sean personas naturales, terminan delegando la administración: el arriendo tradicional en esta zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, y un mes de mora o un inmueble mal entregado se come la rentabilidad del año.

¿Y si el que arrienda es el que compró para rentar?

Es el caso típico en Guatapé y El Peñol, donde un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones, y una casa campestre arranca cerca de los $600 millones con valor típico de $1.075 millones. Si usted es ese propietario:

• El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y es gasto suyo.
• El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Arrendar con un uso que no corresponde no se arregla con el contrato.
• Si vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, y el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

Los errores que más se repiten

• Entregar documentos por WhatsApp a alguien que no verificó. Su cédula, extractos y certificado laboral son un paquete de identidad completo.
• Consignar sin contrato firmado. Si piden plata antes, exija un recibo con cédula, nombre, dirección y concepto.
• No hacer inventario de entrega. Acta con fotos, estado de pisos, paredes, grifería, electrodomésticos y lecturas de contadores; sin eso, es palabra contra palabra.
• No dejar claro quién paga qué: administración, servicios, reparaciones locativas y estructurales. Escrito.

¿Cómo lo resuelve una inmobiliaria?

Verifica la titularidad con el certificado de tradición y libertad, arma el estudio, consigue la garantía, redacta un contrato estándar, levanta el inventario y centraliza el recaudo. Además, en una red de colaboración los profesionales comparten inventario, por eso un mismo inmueble puede verse en varios portales y un asesor puede mostrarle opciones que no están en su cartera. Para verificar con quién va a tratar, el directorio de MLS Colombia reúne fichas de inmobiliarias que cada una puede reclamar y completar.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.