Qué es canon de arriendo: la definición en una frase

El canon de arriendo es el precio mensual que el arrendatario paga al propietario por usar el inmueble. Es la palabra que el contrato usa para decir “el arriendo”: una suma fija, en pesos, pactada por escrito, con fecha de pago y regla de aumento anual definidas desde el inicio.

La palabra viene del lenguaje jurídico, no del comercial. Por eso usted ve “arriendo” en el aviso y “canon” en el contrato: es el mismo dinero, nombrado con precisión. Cuando una inmobiliaria dice “el canon es de un millón doscientos”, está diciendo exactamente lo que usted gira cada mes al propietario, ni más ni menos.

Qué entra en el canon y qué va aparte

El canon cubre una sola cosa: el derecho a usar el inmueble durante el mes. Todo lo demás se cobra por separado y conviene verlo escrito antes de firmar.

Va aparte, salvo que el contrato diga lo contrario:

• Administración. En conjuntos y unidades cerradas la paga el arrendatario y se gira a la copropiedad, no al propietario. Pregunte el valor exacto antes de firmar, porque cambia el costo real del mes.
• Servicios públicos. Agua, energía, gas, internet. Quedan a nombre del arrendatario o se le facturan.
• Impuesto predial. Lo paga el propietario. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Reparaciones estructurales. Techo, tubería madre, muros. Son del propietario. Las reparaciones locativas, las del uso diario, son del arrendatario.
• Depósito o garantía. No es canon. Es una figura distinta y en Colombia la ley de arrendamiento de vivienda urbana no permite exigir depósitos en dinero para garantizar el pago; por eso se usan coarrendatarios, póliza o afianzadora.

Cuando compare dos inmuebles, sume canon más administración. Un canon más bajo con administración alta puede costar más al mes que uno más alto en una casa sin copropiedad.

Cada cuánto y en cuánto sube el canon

El canon se reajusta una vez al año, cumplido cada período de doce meses de vigencia del contrato. El tope legal para vivienda urbana lo marca el IPC del año anterior certificado por el DANE: el propietario puede subir hasta ese porcentaje, no más, y el aumento solo opera al cumplir el año, nunca a mitad de camino.

Dos detalles que generan discusiones:

1. El aumento no es automático en el sentido de que se cobre sin avisar. El propietario o la inmobiliaria debe notificarlo, normalmente por escrito o por el medio que el contrato indique.
2. Si en un año no se aplicó el reajuste, no se acumula para cobrarlo doble al siguiente.

En arriendo comercial las reglas son distintas y el porcentaje se pacta libremente entre las partes, así que ahí sí lea la cláusula con lupa.

Cómo se fija el canon de un inmueble

El propietario lo define, pero no en el aire. Se mira qué se está pagando por inmuebles comparables en la misma zona, con área, estrato, acabados y parqueadero similares, y se ajusta por lo que el inmueble tenga de más o de menos: amoblado, vista, piso alto, patio.

Del lado del propietario, el canon se suele revisar contra el valor del inmueble. Históricamente el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual sobre el valor de la propiedad, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa, y sirven como referencia de si un canon está alineado con el mercado o muy por fuera.

Para dimensionar el activo detrás de ese canon: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones. En Antioquia, desde unos $309 millones con valor típico cercano a $640 millones.

Qué revisar en la cláusula del canon antes de firmar

Antes de la firma, verifique que el contrato diga, con todas sus letras:

• El valor del canon en números y en letras.
• El día exacto de pago y los primeros días de gracia, si los hay.
• La cuenta o el medio por el cual se paga, y quién expide el recibo. El recibo es su prueba: guárdelos todos.
• Si la administración está incluida o va aparte, y su valor actual.
• La regla y la fecha del reajuste anual.
• Qué pasa si se paga tarde: intereses de mora y causal de terminación.

Si algo de esto se pactó de palabra y no quedó escrito, no existe. Pida que se incluya antes de firmar, no después.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.