Arriendo sin codeudor: cómo se aprueba y qué piden

Sí se puede arrendar sin codeudor. En lugar de una persona que firme por usted, se usa una póliza de arrendamiento o el aval de una afianzadora: una compañía estudia su perfil, cobra una prima mensual y responde ante el propietario si usted deja de pagar. El codeudor deja de ser necesario porque alguien más asume ese riesgo.

¿Por qué el propietario pide codeudor, y qué lo reemplaza?

El codeudor no es un capricho. El propietario busca una respuesta a una sola pregunta: si el arrendatario deja de pagar, ¿quién paga? El codeudor con finca raíz era la forma antigua de responderla, y es la que más negocios ha hundido, porque implica conseguir un familiar o amigo dispuesto a poner su casa como respaldo y a entregar sus propios documentos.

Hoy la respuesta la da una compañía. Las dos figuras que verá en el mercado son la póliza de arrendamiento (un seguro que el propietario contrata y cuya prima normalmente paga el arrendatario) y el afianzamiento (una afianzadora que aprueba el contrato y cobra una cuota mensual). En ambos casos el estudio recae sobre usted, no sobre un tercero.

El error más común: llegar a la inmobiliaria diciendo “no tengo codeudor” como si fuera una disculpa. La frase correcta es otra: “¿con qué aseguradora o afianzadora trabajan y qué pide para aprobarme?”. Esa pregunta cambia la conversación de inmediato, porque la inmobiliaria o asesor inmobiliario ya tiene convenio con una, y el estudio sale casi siempre el mismo día o al siguiente.

¿Qué revisa la afianzadora si no hay codeudor?

Al quitar el codeudor, todo el peso del estudio cae sobre su perfil. Lo que miran, en orden:

• Ingresos demostrables. El criterio habitual es que el canon no supere una tercera parte de sus ingresos mensuales. Si arrienda entre dos personas, suman ingresos y firman ambos.
• Historial en centrales de riesgo. No se trata de tener puntaje perfecto, sino de no tener obligaciones en mora activas. Una mora vieja ya pagada pesa mucho menos que una abierta.
• Estabilidad. Contrato laboral a término indefinido, o en independientes, antigüedad del RUT y movimiento bancario coherente con lo declarado.
• Coherencia entre papeles. Que el extracto bancario se parezca al desprendible de nómina o a la declaración de renta. Las inconsistencias frenan más aprobaciones que los ingresos bajos.

¿Qué documentos preparar para arrendar sin codeudor?

Arme la carpeta completa antes de escribir. En Guatapé, El Peñol y el resto del Oriente los inmuebles buenos no esperan, y el que entrega todo primero firma primero.

1. Cédula ampliada al 150 por ciento.
2. Certificación laboral reciente con cargo, salario y tipo de contrato, o cámara de comercio y RUT si es independiente.
3. Los tres últimos desprendibles de pago, o la declaración de renta del último año.
4. Extractos bancarios de los últimos tres meses.
5. Formulario de la afianzadora o la aseguradora, firmado y con autorización de consulta en centrales.

Si es extranjero o no tiene historial crediticio en Colombia, pregunte desde el primer mensaje: algunas afianzadoras aprueban con depósito anticipado de varios cánones o con un estudio alterno. Es mejor saberlo antes de enamorarse del inmueble.

¿Cuánto cuesta no tener codeudor?

Tiene un costo y conviene decirlo claro: la prima de la póliza o la cuota de afianzamiento se suma al canon y a la administración. A cambio, el propietario recibe su pago puntual aunque usted se atrase, y el proceso jurídico, si llega a darse, lo lleva la compañía.

Pida siempre que le desglosen por escrito cuánto es el canon, cuánto la administración y cuánto el afianzamiento, antes de firmar. Pida también si el afianzamiento cubre servicios públicos y daños al inmueble, porque no todas las pólizas los incluyen.

¿Y si lo que quiero es dejar de arrendar?

Muchos llegan al afianzamiento porque arrendar les resulta más rápido que comprar. Vale la pena tener los órdenes de magnitud a la mano: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones, con un valor típico cercano a los $510 millones, mientras que en Antioquia el piso está en unos $305 millones y el típico en $640 millones.

Si algún día pasa de arrendatario a comprador, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

¿Con quién hablar para que no se caiga el proceso?

En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo. Cuando usted pide información en la ficha, la solicitud le llega al profesional responsable de esa propiedad, que es quien lo contacta y quien sabe exactamente con qué afianzadora trabaja ese propietario.

Esa es la diferencia práctica: en vez de recorrer cinco oficinas preguntando si aceptan arriendo sin codeudor, escribe una vez desde la ficha del inmueble que le interesa y recibe la respuesta de quien puede darla.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.