¿Qué papeles se necesitan para vender una casa?

Para vender una casa se necesitan: escritura pública del inmueble, certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, paz y salvo de predial, paz y salvo de valorización, paz y salvo de administración si hay copropiedad, cédula del propietario y de su cónyuge, y el certificado catastral. Esa es la carpeta mínima que pide cualquier notaría y cualquier banco.

Los papeles que no se negocian

Escritura pública de adquisición. Es el documento con el que usted compró o recibió la casa. Si fue herencia, va la escritura de sucesión; si fue adjudicación en divorcio, la sentencia o la escritura de liquidación de la sociedad conyugal. Si la perdió, pida copia auténtica en la notaría donde se firmó.

Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. El comprador y su abogado lo van a leer línea por línea, así que pídalo usted primero: es mejor enterarse en su mesa que en la del notario.

Paz y salvo de impuesto predial. Lo expide el municipio. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la notaría no protocoliza sin el paz y salvo del año en curso.

Paz y salvo de valorización. Mismo trámite municipal, documento distinto. En muchos municipios del Oriente lo entregan en la misma ventanilla.

Certificado catastral o boletín de nomenclatura. Confirma área, linderos y avalúo catastral registrados. Sirve para que el área de la escritura coincida con la del registro.

Cédulas. La suya y la de su cónyuge o compañero permanente, más el registro civil de matrimonio si lo hay. Si la casa es bien de la sociedad conyugal o tiene afectación a vivienda familiar, la firma del cónyuge es parte del documento, no un trámite aparte.

Los papeles que dependen de su caso

• Propiedad horizontal: paz y salvo de administración, certificado de existencia y representación legal de la copropiedad y el reglamento. Si hay cuotas extraordinarias aprobadas, se aclara por escrito quién las paga.
• Hipoteca vigente: certificación de saldo del banco y la carta de instrucciones para la cancelación. La cancelación de hipoteca se firma el mismo día de la venta, pero se tramita antes.
• Casa en zona rural o finca: certificado de uso del suelo del municipio. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Sin eso, el comprador que quiere construir no cierra.
• Sucesión no liquidada: no se puede vender hasta que la herencia esté registrada a nombre de los herederos. Es la causa número uno de ventas que se caen.
• Persona jurídica propietaria: certificado de existencia y representación legal con menos de 30 días, y el acta que autoriza la venta si los estatutos la exigen.
• Mejoras o construcción sin licencia: licencia de construcción y, si aplica, la escritura de declaración de construcción. Una casa que en el certificado figura como lote vacío complica cualquier crédito.

Qué pasa después de que la carpeta está completa

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo se reparte así: estudio de títulos del comprador, aprobación del crédito si lo hay, elaboración de la minuta en notaría, firma y registro.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado. Del lado del vendedor, el gasto notarial se suele repartir por mitades con el comprador y el registro corre por cuenta de quien compra. Acuérdelo por escrito en la promesa.

Y la cuenta que casi nadie hace a tiempo: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal, no sobre el precio total. Si la casa la tuvo menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria. Hable con su contador antes de firmar la promesa, no después de la escritura.

Cómo preparar la carpeta sin perder semanas

Empiece por el certificado de tradición y libertad. Es barato, se descarga en línea y le dice de una vez si hay un embargo, una hipoteca que creía cancelada o un propietario que no es exactamente usted. Con ese documento en mano, el resto de la carpeta se arma en días.

Luego pida los paz y salvos municipales, que suelen ser los más lentos cuando hay saldos pendientes de años anteriores. Si tiene hipoteca, avísele al banco apenas decida vender: la certificación de saldo y la carta de cancelación tienen sus propios tiempos.

Un asesor inmobiliario revisa esta carpeta antes de publicar, precisamente para que el estudio de títulos del comprador no devuelva sorpresas a los 20 días de negociación.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.