Cómo hacer un contrato de compraventa de una casa

Para hacer un contrato de compraventa de una casa se redacta un documento con las partes plenamente identificadas, la casa descrita con su matrícula inmobiliaria, el precio y la forma de pago, la fecha de entrega y la fecha de escrituración. Ese documento es la promesa de compraventa; la compraventa como tal se perfecciona en escritura pública ante notario y se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos.

Esa distinción es la que confunde a casi todo el mundo. Un inmueble no se transfiere con un contrato firmado entre particulares, por bien redactado que esté. El contrato privado obliga a las partes a ir a la notaría; la propiedad solo cambia de dueño cuando la escritura queda inscrita en el folio de matrícula.

Qué debe decir el contrato, cláusula por cláusula

Un contrato de promesa de compraventa de vivienda que sirva ante un juez y ante una notaría necesita, como mínimo:

1. Partes. Nombre completo, cédula, domicilio y estado civil de vendedor y comprador. Si el vendedor es casado o tiene unión marital declarada, se verifica desde ya si se requiere la firma del cónyuge.
2. Identificación del inmueble. Dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, área y linderos tal como aparecen en la escritura anterior. No los copie del aviso: cópielos del título.
3. Precio y forma de pago. La cifra total en COP y cada cuota con su fecha: arras o anticipo a la firma, saldo contra escritura, desembolso del crédito si lo hay.
4. Fecha, hora y notaría de la escritura. La ley exige que la promesa señale día, hora y notaría determinados. Sin eso, la promesa puede quedar sin valor.
5. Fecha de entrega material. Puede coincidir con la escritura o ser posterior, pero debe estar escrita.
6. Arras. Diga expresamente si son confirmatorias (refuerzan el negocio) o de retracto (permiten desistir perdiendo o devolviendo el doble). No es lo mismo y cambia todo el riesgo.
7. Estado del inmueble y paz y salvos. Quién paga predial, valorización y administración hasta la entrega, y la obligación del vendedor de entregar libre de deudas y de ocupantes.
8. Gastos. Quién asume notaría, registro y beneficencia. Lo usual es repartir notaría por mitades y que el comprador asuma registro y beneficencia, pero se pacta.
9. Cláusula penal. Un valor fijo que paga quien incumpla.
10. Firmas con nota de presentación personal ante notario. No es obligatorio para la validez entre particulares, pero sin ella es muy difícil hacerla valer.

Qué revisar antes de firmar nada

Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí ve el propietario inscrito, hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar y demás limitaciones. Si quien firma no es el propietario inscrito, no firme todavía.

Sume también: escritura anterior, paz y salvo de predial y de administración, certificado de existencia y representación si el vendedor es una sociedad, y poder con facultad expresa para vender si firma un apoderado. En suelo rural, confirme el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que es el que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.

Cuánto demora y cuánto cuesta cerrar

Entre la firma de la promesa y la escritura registrada pasan normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si hay crédito hipotecario, el tiempo lo manda el banco.

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.

El predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y conviene dejar escrito en el contrato hasta qué fecha lo paga el vendedor.

¿Sirve una plantilla descargada de internet?

Sirve como punto de partida, no como contrato final. Las plantillas genéricas suelen fallar justo en lo que después se pelea: no fijan notaría ni hora, no definen el tipo de arras, no dicen qué pasa si el banco niega el crédito y no regulan la entrega material. Un abogado revisando y ajustando el borrador cuesta una fracción del 2 por ciento de cierre y es la parte más barata del negocio.

Cuando el negocio lo acompaña una inmobiliaria o asesor inmobiliario, esa revisión documental y la coordinación con la notaría hacen parte del servicio. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, y al pedir información en la ficha la solicitud le llega a ese profesional responsable, que es quien te contacta.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.