¿Se puede vender una casa sin la firma del cónyuge?

Sí se puede vender una casa sin la firma del cónyuge, pero solo en dos situaciones: que la casa sea un bien propio (comprado antes del matrimonio o recibido por herencia o donación) y que no tenga afectación a vivienda familiar ni patrimonio de familia. Si falla cualquiera de las dos, la notaría pide la firma.

La confusión viene de mezclar tres cosas distintas: quién figura como propietario inscrito, qué régimen de bienes existe entre la pareja, y qué gravámenes o afectaciones tiene el folio. Se resuelven en orden, y casi siempre con un solo documento.

¿Cómo sé si necesito la firma del cónyuge?

Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ese documento le dice tres cosas que definen el asunto: quién es el propietario inscrito, si hay hipotecas o embargos, y si hay afectaciones anotadas.

Luego revise estas cuatro preguntas:

1. ¿La casa está a nombre de uno solo o de los dos? Si los dos figuran en el folio, ambos firman. No hay discusión: cada uno vende su cuota.
2. ¿Se adquirió antes del matrimonio, o por herencia o donación? Entonces es bien propio. El titular puede vender sin firma del otro, salvo que exista afectación.
3. ¿Aparece “afectación a vivienda familiar” o “patrimonio de familia” en el certificado? Si sí, se necesita el consentimiento del cónyuge para vender, aunque la casa esté a nombre de uno solo y sea bien propio. Se levanta en la misma escritura de venta, con los dos firmando.
4. ¿Hay capitulaciones matrimoniales o la sociedad conyugal ya está liquidada? Si la sociedad conyugal fue disuelta y liquidada, y en la liquidación el inmueble quedó adjudicado a usted, vende solo. Lleve la escritura o la sentencia de liquidación a la notaría.

Si usted es soltero, viudo o nunca ha convivido en unión marital de hecho con sociedad patrimonial declarada, ninguna de estas preguntas aplica.

¿Y si la casa se compró durante el matrimonio?

Entró a la sociedad conyugal, aunque la escritura diga un solo nombre. Aquí el punto importante: mientras la sociedad conyugal esté vigente y no disuelta, el titular inscrito puede disponer del bien, pero el otro cónyuge conserva derechos sobre el valor al momento de liquidar. En la práctica, los compradores informados y sus abogados piden la comparecencia del cónyuge igual, porque nadie quiere comprar un pleito.

Por eso la recomendación operativa es simple: si se compró estando casados, consiga la firma. Es más barato que un proceso posterior, y evita que el negocio se caiga en la semana de la firma.

El caso de la unión marital de hecho funciona parecido. Si hay sociedad patrimonial declarada (por escritura, acta de conciliación o sentencia), el compañero permanente tiene la misma posición que un cónyuge. Si nunca se declaró, el inmueble se trata como bien del titular, pero el riesgo de reclamación posterior existe mientras no prescriba.

¿Qué pide la notaría el día de la firma?

Lleve esto preparado, porque es lo que frena cierres que normalmente toman entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio:

• Certificado de tradición y libertad reciente.
• Escritura de adquisición del inmueble.
• Registro civil de matrimonio, si está casado. Sirve para verificar la fecha frente a la de compra.
• Paz y salvo de predial y de valorización. Recuerde que el predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Paz y salvo de administración, si aplica.
• Si hay divorcio: escritura o sentencia de disolución y liquidación de la sociedad conyugal.
• Si el cónyuge no puede asistir: poder especial autenticado para ese acto concreto, con identificación del inmueble por matrícula.

Un poder general no siempre basta. Pida el poder especial, redactado por el abogado que acompaña el cierre.

¿Qué pasa con los impuestos y los costos?

La venta no cambia de régimen por quién firme. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Si el bien pertenece a la sociedad conyugal y se vende antes de liquidarla, conviene consultar con el contador cómo se declara, porque la atribución del ingreso depende de la titularidad y del régimen.

Del lado del comprador, los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado.

Si la casa tiene hipoteca vigente, el levantamiento se tramita con la entidad y se otorga en la misma escritura o en una previa. Eso suma días: empiece el trámite apenas tenga promesa firmada.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.