El mismo inmueble en varios portales: cuál es la publicación original

Porque el sector trabaja en colaboración: el profesional que tiene el inmueble comparte la información con colegas y cada uno la publica en su portal. La original es la del profesional responsable de esa propiedad, el que habló con el dueño y conoce el precio vigente. A ese conviene escribirle.

¿Por qué un mismo apartamento o finca aparece cinco veces en internet?

MLS Colombia se describe precisamente como una red de colaboración inmobiliaria: los profesionales comparten inventario entre sí, y por eso un mismo inmueble puede verse en varios portales. No es un error ni necesariamente mala fe: así una finca en Guatapé llega a un comprador que mira desde Medellín, Bogotá o Miami.

Lo que ocurre después genera las diferencias. Cada profesional sube el inmueble con su descripción, recorta las fotos a su manera y congela el precio del día en que publicó. Si el dueño ajusta el valor tres meses más tarde, la ficha original se actualiza primero; las copias, cuando el colega se entera.

¿Cuál es la publicación original y cómo la reconozco?

Es la que mantiene el profesional responsable ante el propietario. Señales confiables:

• El set de fotos más completo y coherente: mismo día, misma luz, incluidos cuartos útiles, parqueadero y zona de ropas. Las copias traen cinco o seis imágenes, las más bonitas.
• Datos que solo da quien estuvo en el predio: área construida y de lote por separado, año de construcción, certificado de tradición y libertad al día, administración, destinación del suelo.
• Precio sin rodeos y con actualización reciente. Las copias muestran el valor antiguo o uno redondeado hacia arriba.
• Un profesional identificado. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo.

Prueba práctica: abra las fichas en pestañas y compare la primera foto. La original suele contener todas las imágenes que las otras tienen por separado.

¿Por qué el precio cambia de un portal a otro?

• Desactualización, la causa número uno: el dueño cambió el precio y la copia quedó vieja.
• Moneda y redondeo: algunas fichas publican dólares aproximados y al volver a pesos la cifra se mueve.
• Valores de referencia: si la ficha no tiene precio y muestra un estimado de zona, no es el precio de ese inmueble. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones, típico $510 millones; una casa campestre desde cerca de $600 millones, típico $1.075 millones; una finca desde unos $550 millones, típico $1.475 millones; un lote desde unos $409 millones, típico $1.385 millones. En Antioquia el típico del apartamento ronda los $640 millones, la casa campestre los $3.000 millones, la finca los $1.898 millones y el lote los $850 millones.

Si dos fichas difieren más de lo que explicaría un redondeo, asuma que una está vieja y verifique antes de hacer cuentas.

¿Y si las fotos son distintas, es el mismo inmueble?

Casi siempre. Verifique área construida, área de lote y ubicación exacta (vereda o sector); si coinciden y hay una foto compartida, es el mismo predio. Una ficha puede destacar la vista al embalse y otra el acceso vehicular sin mentir. El problema es mostrar fotos de hace dos años de una casa ya reformada, o renders de un proyecto sin construir sin decirlo.

¿A quién le escribo entonces?

Al profesional responsable del inmueble, pidiendo información desde la ficha: la solicitud le llega a él. Solo él puede responder en una conversación:

• El precio vigente de hoy, no el de la ficha replicada.
• Si sigue disponible o ya está en negociación.
• Si el certificado de tradición y libertad está al día (se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones).
• Qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial: vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
• Cuánto paga de predial, dentro del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
• Cuándo se puede visitar.

Escribirles a cinco portales no acelera nada y multiplica las llamadas. El precio lo fija el propietario; tres asesores llamando al mismo dueño solo generan ruido. Lo que mejora su posición es llegar preparado. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado, y el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

Si estoy vendiendo, ¿me conviene estar en varios portales?

Sí, con una sola publicación original. Un profesional lleva su inmueble y sus colegas lo muestran a sus compradores sin que firme con cinco oficinas. Cuide la coherencia: que cada ajuste de precio llegue a la red el mismo día y que las fotos sean las mismas en todas partes. La ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo la propiedad dos años o más.

Una nota sobre los avisos “oportunidad única”

Desconfíe de la ficha que promete rentabilidades o valorizaciones concretas. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Es historia, no una promesa.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.