¿Cómo funciona vender una casa? El proceso completo

Vender una casa funciona así: se fija el precio, se reúnen los papeles, se publica, se negocia una oferta y se firma escritura en notaría. Entre el acuerdo y el cierre pasan normalmente de 30 a 45 días. El comprador paga cerca del 2 por ciento en gastos de cierre.

¿Cuáles son las etapas, en orden?

1. Fijar el precio. No se parte de lo que uno quiere recibir, sino de lo que se está pagando hoy por inmuebles comparables en el mismo municipio y con la misma vocación. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones; en el resto de Antioquia ese valor típico sube a $2.900 millones. Una finca en Guatapé y El Peñol parte de unos $750 millones con valor típico de $1.500 millones. Un precio por encima del rango no produce ofertas altas, produce silencio.

2. Reunir los papeles antes de publicar. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Junto a él van la escritura de adquisición, el paz y salvo de predial, el de administración si hay copropiedad y el de servicios públicos. Si el predio es rural, revise qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio: define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y eso cambia a quién le sirve su predio.

3. Publicar y mostrar. Fotos del inmueble como está, área construida y de lote, linderos claros, y la ficha con la información que el comprador va a pedir de todos modos. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo, y cuando alguien pide información en la ficha, la solicitud le llega al profesional responsable de esa propiedad, que es quien contacta al interesado.

4. Negociar la oferta. Aquí no solo se negocia el precio: se negocia la forma de pago (recursos propios o crédito), la fecha de entrega, qué queda en la casa y el plazo para escriturar. Si el comprador va con banco, el avalúo y el estudio de títulos de la entidad marcan el calendario.

5. Promesa, escritura y registro. La promesa de compraventa deja por escrito precio, plazos y penalidades. Luego se firma la escritura pública en notaría, se pagan los derechos y se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos. La venta solo queda perfeccionada con el registro: hasta ese momento, en el certificado de tradición usted sigue apareciendo como propietario.

¿Qué le toca pagar al vendedor y qué al comprador?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. En la práctica los derechos notariales suelen repartirse entre las partes y el registro y la beneficencia los asume quien compra, pero es un punto negociable que debe quedar escrito en la promesa.

Del lado del vendedor pesa el impuesto. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. La base es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble, no el precio completo. Además hay que entregar el predial al día: el impuesto va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Si hay hipoteca vigente, el levantamiento se coordina para la misma fecha de la escritura.

¿Qué demora más una venta de lo que la gente cree?

Tres cosas, casi siempre las mismas.

• Papeles desactualizados. Una sucesión sin hacer, una hipoteca cancelada en el banco pero no levantada en el folio, o una afectación a vivienda familiar que nadie recordaba. Todo eso aparece en el certificado de tradición y se resuelve antes, no durante.
• El crédito del comprador. Entre avalúo, estudio de títulos y desembolso se va buena parte de esos 30 a 45 días.
• Varios propietarios que no se ponen de acuerdo. Si la casa está a nombre de dos o más personas, todas firman. Conviene definir desde el primer día quién negocia y con qué margen.

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, pero sirve para una decisión concreta: si su inmueble lleva años arrendado y rinde entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, compare ese ingreso con lo que le quedaría líquido después de impuestos antes de decidir vender.

¿Se puede vender sin asesor?

Sí, pero la contraparte de quien compra, arrienda o vende suele ser una inmobiliaria o asesor inmobiliario, y hay una razón práctica: MLS Colombia funciona como red de colaboración, donde los profesionales comparten inventario entre sí, y por eso un mismo inmueble puede verse en varios portales. Vendiendo por cuenta propia usted llega a quien pase por su ficha; con un profesional vinculado llega también a los compradores que ya están trabajando con otros asesores de la red.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.