¿Cómo hacer para vender un lote? El paso a paso real

Para vender un lote se hace así: pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, verifique en el POT del municipio qué uso del suelo admite el predio, defina precio con un asesor, publíquelo, negocie y firme en notaría. El cierre toma entre 30 y 45 días.

La diferencia con vender una casa está en el principio: un lote no se vende por lo que mide, se vende por lo que se puede construir en él. Ese es el dato que el comprador va a pedir primero y el que más demoras causa cuando el vendedor no lo tiene listo.

¿Qué papeles debo tener antes de publicar el lote?

Reúna esto antes de recibir la primera visita, no después:

1. Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra quién figura como propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si aparece algo que usted no esperaba, resuélvalo antes de ofrecer el lote.
2. Escritura pública de adquisición. La que dice cómo llegó el lote a sus manos: compraventa, herencia, donación.
3. Paz y salvo de impuesto predial. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Sin paz y salvo no se firma escritura.
4. Certificado de uso del suelo. Lo expide la oficina de planeación del municipio con base en el Plan de Ordenamiento Territorial. Dice si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
5. Levantamiento topográfico y linderos. En lotes rurales los linderos de la escritura y lo que hay en campo no siempre coinciden. Aclarar eso antes evita que el negocio se caiga en la semana de la firma.
6. Documentos de servicios. Si hay acometida de agua y energía, o si existe concesión de aguas, téngalo por escrito. Un lote con servicios disponibles y uno sin ellos son dos productos distintos.
7. Si el lote está en sucesión, hipotecado o con afectación a vivienda familiar, eso se resuelve antes. No se publica un lote que no se puede escriturar.

¿Cómo le pongo precio a un lote?

El precio de un lote se sustenta en tres cosas concretas: metros cuadrados o hectáreas, uso del suelo permitido y acceso (vía destapada o pavimentada, servidumbre, frente sobre vía).

Como referencia de mercado, en Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones y el valor típico ronda los $1.385 millones. En el conjunto de Antioquia se consigue desde unos $375 millones, con valor típico cercano a los $850 millones. Son rangos de mercado, no el avalúo de su predio: un lote con permiso de vivienda campestre y frente sobre vía pavimentada no compite con uno de uso agrícola al que se llega por servidumbre.

Lo sano es pedirle a un asesor inmobiliario de la zona un comparativo con predios similares en el mismo municipio, y sustentar el precio con el uso del suelo en la mano. Un precio muy por encima del mercado no produce ofertas altas: produce silencio durante meses.

¿Cómo lo publico y quién me trae el comprador?

Un lote llega a comprador por dos vías: quien ya lo busca en la zona y quien lo encuentra publicado. Para lo segundo, publique con un profesional inmobiliario. En MLS Colombia cada inmueble lo publica un profesional de la red Colegaje, no un particular anónimo, y los profesionales comparten inventario entre sí, lo que explica que un mismo lote aparezca en varios portales con la misma información.

Cuando alguien pide datos en la ficha, la solicitud le llega al profesional responsable de esa propiedad, que es quien contacta al interesado y filtra. Para la publicación necesita: área exacta, uso del suelo permitido, estado de linderos, servicios disponibles, tipo de acceso y fotos que muestren el terreno y el frente de vía.

¿Qué pasa desde que acepto una oferta hasta que me pagan?

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Se mueve así:

• Oferta aceptada y promesa de compraventa. Se firma con precio, forma de pago, fecha de escrituración y quién asume cada gasto.
• Estudio de títulos. El abogado del comprador revisa la cadena de propiedad. Si hay un lindero confuso o una sucesión pendiente, aquí sale.
• Trámite bancario, si el comprador usa crédito. Es el paso que más alarga el calendario.
• Escritura en notaría y registro. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de abogado.
• Su parte como vendedor. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. Calcule ese número antes de aceptar una oferta, no después.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.