Puntos clave
- Que tenga menos de 30 días de expedido.
- Revisa si el lote tiene vía pública o si entras por predio ajeno.
- Él revisa la cadena de propiedad de los últimos 10 años y te dice si el lote es sano o no.
- En Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $500 millones, y el valor típico ronda los $2.209 millones.
Son seis papeles. Certificado de tradición y libertad, escritura pública del dueño actual, paz y salvo de predial, certificado de uso del suelo, cédula del propietario y plano de linderos con cabida. Sin esos seis no firmes nada. El cierre toma entre 30 y 45 días.
Los seis papeles, uno por uno
1. Certificado de tradición y libertad. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Te muestra quién es el propietario inscrito, si hay hipotecas, embargos o afectaciones. Pídelo tú mismo, no lo recibas de manos del vendedor. Que tenga menos de 30 días de expedido.
2. Escritura pública con la que el dueño actual adquirió. Es el documento que explica de dónde viene el lote: compraventa, sucesión, donación o partición. Si el lote salió de un predio más grande, pide también la escritura de desenglobe.
3. Paz y salvo de predial del municipio. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Las deudas de predial se quedan pegadas al inmueble. Pide el paz y salvo del año en curso.
4. Certificado de uso del suelo. Lo expide la oficina de planeación del municipio. El Plan de Ordenamiento Territorial define si ese predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Es el papel que más compradores saltan y el que más caro sale.
5. Cédula del propietario y estado civil. Si es casado o tiene sociedad conyugal vigente, el cónyuge debe comparecer. Si el dueño es una sociedad, pide el certificado de existencia y representación legal con menos de 30 días.
6. Plano de linderos con cabida. El área que dice la escritura y el área que mide el terreno en campo no siempre coinciden. Un topógrafo lo verifica en una mañana.
Los papeles que casi nadie pide y sí importan
Servidumbres y acceso. Revisa si el lote tiene vía pública o si entras por predio ajeno. Si entras por un tercero, esa servidumbre debe estar escriturada. Un acuerdo verbal con el vecino no sirve.
Certificado de disponibilidad de agua y alcantarillado. Lo emite la empresa de servicios o la junta de acueducto veredal. Un lote rural sin punto de agua aprobado es un lote donde no puedes construir vivienda.
Afectaciones ambientales. Retiros de quebrada, zonas de protección, áreas de amenaza por deslizamiento. En el Oriente Antioqueño, cerca del embalse, esto cambia por completo cuánto puedes construir.
Paz y salvo de valorización. Algunos municipios cobran contribución de valorización por obras. Pregunta en la tesorería municipal.
Sucesiones sin terminar. Si el dueño murió y la sucesión no está liquidada, los herederos no pueden vender todavía. El certificado de tradición te lo advierte.
Cómo se revisan: el estudio de títulos
Entrega los seis papeles a un abogado para estudio de títulos. Él revisa la cadena de propiedad de los últimos 10 años y te dice si el lote es sano o no. Ese estudio se hace antes de firmar promesa, no después.
El orden correcto es: pides papeles, estudio de títulos, promesa de compraventa, escritura, registro. Si alguien te pide dinero antes del estudio de títulos, para.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento. Súmale los honorarios del abogado. Presupuesta eso aparte del valor del lote.
Qué cuesta un lote en la zona
En Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $500 millones, y el valor típico ronda los $2.209 millones. En Antioquia en general, desde unos $364 millones, con un valor típico de $853 millones. La diferencia la explican la vista, el acceso y el uso del suelo permitido.
Un lote barato con uso agrícola exclusivo no es una ganga: es un lote donde no vas a construir tu casa. Por eso el certificado de uso del suelo vale más que el precio por metro cuadrado.
Cuando el lote está publicado por un profesional, los papeles suelen estar organizados desde la captación. Puedes explorar propiedades o revisar el directorio de inmobiliarias de la zona antes de escribir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me demoro en cerrar la compra de un lote?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo cubre estudio de títulos, promesa de compraventa, firma de escritura y registro en la oficina de instrumentos públicos. Si hay hipoteca por cancelar o sucesión pendiente, se alarga.
¿Cuánto pago de gastos de cierre al comprar un lote?
Alrededor del 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento. A eso le sumas los honorarios del abogado que hace el estudio de títulos. Presupuéstalo aparte del valor del lote.
¿Puedo construir casa en cualquier lote rural?
No. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pide el certificado de uso del suelo en planeación municipal antes de firmar promesa.
¿Qué pasa si el lote tiene deudas de predial?
La deuda se queda pegada al inmueble y la asumes tú. Exige el paz y salvo de predial del año en curso antes de firmar escritura. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
¿Cuánto vale un lote en Guatapé o El Peñol?
Se consigue desde unos $500 millones, y el valor típico ronda los $2.209 millones. En Antioquia en general se consigue desde unos $364 millones, con valor típico de $853 millones. La vista, el acceso y el uso del suelo explican la diferencia.
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