¿Cómo comprar lotes de terreno? Los 5 pasos en orden

Para comprar lotes de terreno se hacen cinco cosas en este orden: verificar el uso del suelo en el POT del municipio, pedir el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, confirmar accesos y servicios, firmar promesa de compraventa y escriturar. El cierre toma entre 30 y 45 días.

Esa es la secuencia. Lo que cambia entre un lote bueno y uno que se vuelve un dolor de cabeza no es el precio: es el orden en que se revisan las cosas. Mucha gente negocia primero y pregunta después, y ahí es donde aparecen las sorpresas.

¿Qué se revisa antes de ofertar por un lote?

Primero el uso del suelo. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solamente uso agrícola. Un lote hermoso con vista al embalse puede estar clasificado en una categoría que no permite construir la casa que usted tiene en la cabeza. Esa consulta se hace en la oficina de planeación del municipio, con el número de matrícula y la cédula catastral.

Segundo, el certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra quién es el propietario inscrito, si hay hipotecas, embargos o afectaciones. Léalo completo, anotación por anotación, no solo la última. Una cadena de traspasos con donaciones, sucesiones sin cerrar o falsas tradiciones es motivo suficiente para pedirle a un abogado un estudio de títulos antes de seguir.

Tercero, lo físico y lo que no sale en papeles: por dónde se entra (si la servidumbre está escriturada o es un acuerdo de palabra con el vecino), si hay agua y de dónde viene, si hay poste de energía cerca, cómo quedan los linderos en campo frente a lo que dice la escritura. Un levantamiento topográfico cuesta menos que descubrir después que el lote tiene tres mil metros menos de los que se pagaron.

¿Cuánto cuesta un lote en el Oriente Antioqueño?

En Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde unos $409 millones de pesos, y el valor típico ronda los $1.385 millones. Para comparar, en el conjunto de Antioquia un lote arranca desde unos $365 millones con un valor típico cercano a los $850 millones.

La diferencia la explica el suelo: cerca del embalse se paga por la vista, el acceso y la posibilidad de parcelar. Un lote agrícola a veinte minutos del casco urbano, sin servicios y con acceso en verano, vale mucho menos que uno con escritura limpia, vía pavimentada y energía en el lindero. Cuando compare dos lotes, compare esas condiciones antes que los metros cuadrados.

Si quiere ver qué hay publicado y a qué precio, puede explorar propiedades o mirar el comparativo por ciudades.

¿Qué se paga además del precio?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. En la práctica los gastos notariales se reparten por mitades entre las partes y el registro y la beneficencia los asume el comprador, pero eso se pacta en la promesa, así que déjelo escrito.

Después de escriturar entra el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.

Sume también lo que no es impuesto: topografía, estudio de títulos, y si va a construir, la licencia de construcción, que es un trámite aparte del municipio y que depende de lo que el POT permita en ese predio.

¿Cómo se cierra el negocio sin perder la plata?

Con promesa de compraventa escrita. La promesa fija precio, forma de pago, fecha de escrituración, notaría, quién paga qué y qué pasa si alguna parte incumple. Un acuerdo verbal con arras entregadas en efectivo no protege a nadie.

Los recursos nunca se entregan contra la firma de la promesa sin condiciones. Lo usual es un anticipo y el saldo en la notaría, el día de la escritura, cuando ya se verificó que el certificado de tradición sigue limpio. Ese certificado se vuelve a pedir pocos días antes de firmar: un embargo puede inscribirse mientras usted negocia.

Después de la escritura falta el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos. Hasta que el lote no aparezca a su nombre en el certificado de tradición, la compra no está terminada.

Si el lote lo publica un profesional, la solicitud que usted envía desde la ficha le llega directamente al asesor responsable de esa propiedad, que es quien lo contacta y quien debe tener los papeles a la mano. También puede buscar quién atiende la zona en el directorio de inmobiliarias.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.