¿Se puede comprar una propiedad a nombre de dos personas?

Sí, se puede comprar una propiedad a nombre de dos personas. La escritura registra a ambos como propietarios con el porcentaje que cada uno aporte, y ese porcentaje queda inscrito en el certificado de tradición y libertad. No se necesita que sean pareja ni familia.

¿Cómo queda la propiedad cuando son dos compradores?

Queda en copropiedad por cuotas: cada uno es dueño de un porcentaje del inmueble completo, no de una parte física de la casa. En la escritura se escribe algo como “a Juan Pérez en un 60 por ciento y a María Gómez en un 40 por ciento”, y así aparece después en el folio de matrícula inmobiliaria.

Ese porcentaje debe reflejar lo que cada uno aportó realmente, incluyendo cuota inicial y crédito. Si uno pone el 70 por ciento del dinero y la escritura dice 50 y 50, legalmente la mitad es del otro, aunque de palabra hayan acordado otra cosa. Lo que no está en la escritura no existe el día que haya un desacuerdo.

Si no se dice nada en la escritura, la ley presume partes iguales. Por eso, cuando los aportes son distintos, hay que pedirle expresamente al abogado que redacte los porcentajes.

¿Qué pasa si son pareja, casados o en unión libre?

En matrimonio con sociedad conyugal vigente, o en unión marital de hecho con sociedad patrimonial, el inmueble comprado durante la relación entra al haber social aunque la escritura esté solo a nombre de uno. Es decir, ponerlo a nombre de los dos formaliza algo que la ley ya reconoce, pero evita discusiones y evita que el otro tenga que probar la convivencia después.

Si quieren que el inmueble sea de uno solo (porque viene de una herencia, de una venta anterior o de ahorros previos a la relación), eso se declara en la escritura como bien propio y se soporta con los documentos del origen del dinero. También se puede optar por capitulaciones antes del matrimonio.

Dos puntos prácticos para parejas:

• Firma del cónyuge para vender: una vez el inmueble está a nombre de los dos, ninguno puede venderlo solo. Se necesitan las dos firmas o un poder especial autenticado.
• Afectación a vivienda familiar: si la constituyen, el inmueble queda protegido y tampoco se puede vender ni hipotecar sin el consentimiento de ambos.

¿Y si es con un socio, un hermano o un amigo?

Funciona igual, y es muy común en fincas, lotes y casas campestres de Guatapé y El Peñol, donde una casa campestre ronda los $1.075 millones y una finca los $1.500 millones. Dividir ese valor entre dos es lo que hace viable la compra para mucha gente.

Lo que cambia es que conviene firmar, además de la escritura, un acuerdo privado de copropiedad donde quede claro:

• Quién paga qué del predial, la administración, los servicios y el mantenimiento.
• Cómo se usa el inmueble (semanas, temporadas, si se arrienda y cómo se reparte el ingreso).
• Qué pasa si uno quiere vender su cuota: lo normal es pactar derecho de preferencia a favor del otro, con un plazo y una forma de fijar el precio.
• Qué pasa si uno fallece: su porcentaje pasa a sus herederos, no al copropietario, salvo que se pacte otra cosa.

Sin ese acuerdo, cualquiera de los dos puede vender su cuota a un tercero o pedir la división del bien ante un juez, y el otro queda atado al resultado.

¿Cambia algo en el crédito, los costos y los impuestos?

En el crédito hipotecario los dos pueden figurar como deudores solidarios y sumar ingresos, lo que normalmente mejora el monto aprobado. Solidario quiere decir que el banco le puede cobrar el 100 por ciento de la cuota a cualquiera de los dos, no la mitad a cada uno.

En costos, no hay recargo por ser dos compradores. Los gastos de cierre siguen rondando el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El cierre toma entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.

En impuestos, el predial lo liquida el municipio sobre el avalúo catastral, entre el 0,3 y el 1,2 por ciento, y llega a nombre del inmueble: internamente los dueños se reparten el pago según lo acordado. El día que vendan, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvieron el inmueble dos años o más, y cada copropietario declara la parte proporcional a su porcentaje.

Antes de firmar, pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria para verificar propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y revisa el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio si lo que compran es lote o finca.

Mike Zapata · Corredor inmobiliario · escribe para la red. Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.