Puntos clave
- Si no ganas, el juzgado te devuelve el depósito.
- Si la casa está ocupada por el deudor o por un arrendatario, la entrega se pide al juzgado.
- En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $950 millones.
- Es una vía válida, pero no es la única ni la más rápida.
Depende de que puedas pagar de contado y rápido. El remate se hace en audiencia de un juzgado: consignas un depósito previo, presentas tu postura, y si ganas pagas el saldo en pocos días. No hay crédito hipotecario tradicional a tiempo para ese plazo.
Esa es la diferencia de fondo con una compra normal. En una compraventa corriente el cierre toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, tiempo suficiente para que un banco desembolse. En un remate el calendario lo pone el juzgado, no tú.
¿Cuáles son los pasos para comprar en remate?
El orden real es este:
- Encuentra el proceso. Los remates se anuncian en avisos judiciales. El aviso dice el juzgado, el número de radicado, la fecha y hora de la audiencia, el avalúo del bien y la base de la postura.
- Pide el certificado de tradición y libertad. Se solicita con la matrícula inmobiliaria. Ahí ves propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. En un remate verás el embargo que originó el proceso: eso es normal.
- Revisa el expediente. Puedes consultar el proceso en el juzgado. Mira el avalúo, quién ocupa el inmueble y si hay más acreedores.
- Visita el inmueble por fuera. Casi nunca te dejan entrar. Verifica la dirección, el estado de la fachada, los vecinos y el acceso.
- Consigna el depósito previo. Es un porcentaje del avalúo que se consigna a órdenes del juzgado antes de la audiencia. Sin ese comprobante no te dejan pujar.
- Presenta la postura en audiencia. Va en sobre cerrado o según lo indique el despacho. Gana la oferta más alta que supere la base.
- Paga el saldo en el plazo que fije el juzgado. Si no pagas, pierdes el depósito.
- Espera el auto aprobatorio del remate. Con él se hace la escritura y se registra a tu nombre.
Si no ganas, el juzgado te devuelve el depósito.
¿Qué revisar antes de pujar?
Tres cosas deciden si el negocio sirve.
Quién está adentro. Si la casa está ocupada por el deudor o por un arrendatario, la entrega se pide al juzgado. Puede tomar meses. Calcula ese tiempo y ese costo antes de ofertar.
Qué deudas quedan. Las hipotecas y embargos del proceso se cancelan con el auto aprobatorio. El predial atrasado y la administración atrasada son otra historia: averigua los saldos con el municipio y con la copropiedad antes de la audiencia.
Qué dice el uso del suelo. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En el Oriente Antioqueño esto pesa mucho en casas y fincas fuera del casco urbano.
Un abogado que revise el expediente y el certificado de tradición antes de que consignes el depósito es el mejor gasto del proceso.
¿Sale más barato que comprar normal?
A veces sí, pero compara contra el mercado real, no contra el avalúo del juzgado.
En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $950 millones. Una finca parte de unos $760 millones, con valor típico cerca de $1.950 millones. Un apartamento arranca sobre los $309 millones y suele rondar los $420 millones. Esos son tus puntos de referencia.
Al precio del remate súmale lo que no se ve: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado. Súmale también el proceso de entrega, las deudas de predial y las reparaciones de una casa que no pudiste inspeccionar por dentro.
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Eso lo pagarás todos los años.
¿Y si el remate no me cuadra?
Es una vía válida, pero no es la única ni la más rápida. Si necesitas crédito, si quieres entrar a ver la casa antes de comprar o si no toleras un pleito de entrega, el mercado abierto te sirve mejor.
Ahí puedes explorar propiedades publicadas por profesionales, comparar por municipio y escribirle directo a la inmobiliaria o asesor inmobiliario responsable de cada inmueble. Cada ficha tiene un profesional detrás que te contacta, no un anuncio anónimo. Si prefieres empezar por la empresa, el directorio de inmobiliarias te deja ver quién trabaja la zona.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en remate con crédito hipotecario?
En la práctica no. El juzgado fija un plazo corto para pagar el saldo y un desembolso bancario rara vez alcanza. Se compra de contado o con recursos ya aprobados y disponibles. Si no pagas a tiempo, pierdes el depósito previo.
¿Qué pasa si la casa rematada está ocupada?
La entrega se pide al mismo juzgado que aprobó el remate. Puede tomar meses si el ocupante no sale voluntariamente. Antes de pujar, averigua quién vive ahí y bajo qué título, y calcula ese tiempo dentro de tu presupuesto.
¿Las deudas del dueño anterior pasan a mí?
Las hipotecas y embargos del proceso se cancelan con el auto aprobatorio del remate. El predial atrasado y la administración atrasada sí pueden perseguir el inmueble. Consulta los saldos con el municipio y la copropiedad antes de la audiencia.
¿Me devuelven el depósito si no gano el remate?
Sí. El juzgado devuelve el depósito previo a los postores que no resultaron ganadores. Solo lo pierdes si ganas y no pagas el saldo en el plazo fijado.
¿Cuánto me cuesta cerrar la compra además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento. A eso súmale los honorarios del abogado que revise el expediente y el certificado de tradición.
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